FAQs Hausverwaltung

 In Hausverwaltung Info

Darf ich eine Satellitenschüssel montieren?

Hier ist die Grundsatzfrage, ob damit eine Veränderung bzw. eine Beeinträchtigung des Fassadenbildes verbunden ist. Grundsätzlich gibt es EU-rechtlich keine Möglichkeit, jemandem seine Rechte auf mediale Information zu beschneiden. Daher wiegt man ab, ob es der Gemeinschaft eher zumutbar ist, wenn das Fassadenbild beeinträchtigt wird oder der einzelne Wohnungseigentümer/Mieter keine andere ihm zumutbare Möglichkeit hat, Rundfunkprogramme zu beziehen. Daher kann auch nicht grundsätzlich gesagt werden, es ist verboten, eine SAT-Anlage zu montieren. Andererseits ist ein Wildwuchs an SAT-Anlagen am Gebäude der übrigen Gemeinschaft auch nicht zumutbar. Informieren Sie die Eigentümergemeinschaft über Ihre Pläne. Wenn diese sich nicht gegen Ihre Pläne ausspricht, lassen sie die SAT-Anlage auf jeden Fall von einem zur Installation befugten Unternehmen installieren, anstatt selbst „herumzupfuschen“.

Darf ich Außenjalousien montieren?

Prinzipiell ja, die Gemeinschaft hat keine Möglichkeit, dies zu verhindern. Es muss aber beachtet werden, sich an farbliche Auflagen zu halten.

Was mache ich, wenn ich einen Wintergarten errichten möchte?

Grundsätzlich bedarf es bei allen Eingriffen am Gebäude immer der Zustimmung aller Miteigentümer, die ihre Zustimmung an ihre Bedingungen knüpfen. Wesentlich ist, dass mit der Errichtung des Wintergartens kein vollwertiger Wohnraum geschaffen wird, der allenfalls eine Veränderung der Anteile bewirkt. In diesem Fall müsste ohnedies auf der Grundlage eines einstimmigen Beschlusses unter baurechtlichen Auflagen eine gerichtliche Neubewertung der Anteile vorgenommen werden (Nutzflächenerweiterung). Wenn ein Wintergarten als solcher keine Aufwertung der Nutzwerte darstellt, dann bedarf es zumindest der Duldung aller Miteigentümer. Dasselbe gilt nebenbei auch für den Sichtschutz und alles andere, dass an die Fassade grenzt, wie z.B. Glashäuser, Pergolas, etc, sowie Rankpflanzen an der Fassade.

Dürfen meine Nachbarn in der Nacht laut Musik hören?

Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass die Bestimmungen der Landespolizeibehörde beachtet werden müssen. Folgende Ruhezeiten gelten:

von 12:00 – 14:00 Uhr Mittagsruhe
von 20:00 – 22:00 Uhr nur Zimmerlautstärke erlaubt
von 22:00 – 06:00 Uhr Nachtruhe

Die Haustiere meines Nachbarn nerven mich, was soll ich tun?

Lärm- und Geruchsbelästigung
Grundsätzlich besteht ein sogenannter Unterlassungsanspruch des belästigten Mitbewohners, der nur durch entsprechende rechtliche Geltendmachung durchgesetzt werden kann.

Verunreinigung von Allgemeinteilen der Liegenschaft
Ebenfalls gilt der Unterlassungsanspruch. Der Haustierbesitzer ist verpflichtet, diese Verunreinigungen zu beseitigen. Wenn er trotz Aufforderung nichts tut, kann die Gemeinschaft jemanden mit der Beseitigung der Verunreinigung auf Kosten des Haustierhalters beauftragen.

Gefährdung
Sollte mit der Haustierhaltung eine unmittelbar für die Mitbewohner zu erwartende Gefährdung einhergehen, so haben diese jedenfalls einen Anspruch auf entsprechende Schutzmaßnahmen (Maulkorb, sichere Tierhaltung,…)

Der Hausmeister macht seine Arbeit nicht/nicht gut, was kann ich tun?

Die Bestellung bzw. Abberufung des Hausmeisters kann durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft erfolgen. Fällt ein Hausbesorger unter das alte Hausbesorgergesetz, ist er in der Praxis nur in ganz besonderen Ausnahmefällen kündbar.

Meine Mutter wohnt im 4. Stock in einem Gebäude ohne Lift. Nachdem sie vor einiger Zeit am Knie operiert wurde, ist es ihr kaum bzw. nur mit erheblicher Erschwernis möglich, ihre Wohnung zu erreichen. Kann sie einen Lifteinbau von Amtswegen erzwingen lassen?

Im Grunde genommen besteht diese Möglichkeit, nachdem in den meisten Fällen ein einstimmiger Beschluss zur Errichtung eines Liftes nicht zustande kommt, hat sie die Möglichkeit, in Zusammenarbeit mit der Hausverwaltung einen sogenannten abweichenden Kostenaufteilungsschlüssel zu erwirken und diesen von Amtswegen bestätigen bzw. bestimmen zu lassen. Bei der Bestimmung des Aufteilungsschlüssels von Amtswegen werden natürlich die Grundsätze der Zumutbarkeit für beide Seiten (Befürworter und Gegner eines Liftes) geprüft.

Meine Mutter wohnt im 4. Stock in einem Gebäude ohne Lift. Nachdem sie vor einiger Zeit am Knie operiert wurde, ist es ihr kaum bzw. nur mit erheblicher Erschwernis möglich, ihre Wohnung zu erreichen. Kann sie einen Lifteinbau von Amtswegen erzwingen lassen?

Im Grunde genommen besteht diese Möglichkeit, nachdem in den meisten Fällen ein einstimmiger Beschluss zur Errichtung eines Liftes nicht zustande kommt, hat sie die Möglichkeit, in Zusammenarbeit mit der Hausverwaltung einen sogenannten abweichenden Kostenaufteilungsschlüssel zu erwirken und diesen von Amtswegen bestätigen bzw. bestimmen zu lassen. Bei der Bestimmung des Aufteilungsschlüssels von Amtswegen werden natürlich die Grundsätze der Zumutbarkeit für beide Seiten (Befürworter und Gegner eines Liftes) geprüft.

Ein bestellter Hausbesorger kommt seiner Verpflichtung auf der Grundlage des Auftrages der Eigentümergemeinschaft nicht nach und verletzt seine Pflichten als solcher fahrlässig oder grob fahrlässig. Was nun?

Im Falle eines Unfalles haftet zwar die Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Geschädigten, kann aber den bestellten Hausbesorger im sogenannten Regressweg die Verantwortung dann übertragen, wenn nachweisbar ist, dass die Hausbesorgung ihren Pflichten nicht nachgekommen ist.

Ich finde es ungerecht, wenn ich als Besitzer einer Erdgeschoßwohnung beim Lift, den ich nie benütze, anteilig mit allen Kosten für diesen Lift mitzahlen muss.

Das Regelwerk ist hier die Nutzwertermittlung (Parifizierung) bei der Wohnungseigentumsbegründung, die werterhöhende oder wertverminderte Faktoren berücksichtigt. Ein Quadratmeter Wohnfläche ist immer anders bewertet, wie z.B. ein Quadratmeter einer Dachgeschoßwohnung mit Lift. Die Grundlage für die Berechnung der Betriebskosten ist (von Ausnahmen abgesehen) immer der jeweilige grundbücherliche Nutzwertanteil.

Innerhalb unserer Gemeinschaft sind Streitereien an der Tagesordnung, wir können uns nur ganz selten auf etwas einigen und manche Eigentümer sind sehr dominant bei der Durchsetzung von Eigeninteressen. Wie kann ich mich dagegen wehren?

Das Wohnrecht hat genaue Vorgaben über die Entscheidungslegitimation der Gemeinschaft, der Verwaltung und einzelner Eigentümer. Nur der erfahrene Verwalter weiß mit derartigen Dingen professionell umzugehen und ist als überparteiischer Dritter zu sachlicher Herangehensweise verpflichtet. Ein Verwalter mit mediatorischer Ausbildung hilft in vielen Fällen, tragbare, und für alle zufriedenstellende Lösungen zu erarbeiten. Überparteilich und Kompetent.

Ich habe einen Notfall, wohin kann ich mich wenden?

Für dringende Angelegenheiten, wie akuter Wassereinbruch oder andere gravierende Schäden, wie Verstopfung etc. wenden Sie sich bitte an unsere Notfallhotline +43 650 763 77 04. Diese Nummer ist außerhalb der Bürozeiten nur für Notfälle gedacht. Bitte halten Sie sich daran! Und, weil es uns schon einmal passiert ist: Wenn es brennt, bitte rufen Sie zuerst die Feuerwehr an. Selbes gilt bei großen Überschwemmungen.

Darf ich meine Fenster/meinen Heizkörper tauschen?

Diese Teile sind Bestandteil des Gebäudes und sind daher nicht „in Besitz“ des jeweiligen Eigentümers. Grundsätzlich dürfen die Fenster/Heizkörper nicht getauscht werden, es wird in der Praxis aber niemand etwas dagegen haben, wenn ein Miteigentümer die Fenster/Heizkörper in seinem unmittelbaren Bereich auf eigene Kosten erneuert. Dieser Eigentümer muss sich aber bewusst sein, dass bei allfälligem Austausch von Fenster oder Heizkörper in anderen Wohnungen (im Rahmen der Instandhaltungspflichten der Ge meinschaft) er mit den anteiligen Kosten belastet wird und sich nicht darauf berufen kann, er habe die Kosten für den Austausch der Fenster/Heizkörper in seinem Bereich selbst getragen und müsse daher nichts zahlen

Darf ich meine Wohnwände farbig ausmalen?

 Als Eigentümer selbstverständlich, als Mieter nur im Rahmen der jeweiligen Vereinbarung mit dem Wohnungseigentümer.

Was darf ich im Fahrradkeller abstellen und was nicht? Was darf ich im Wäschetrockenraum tun und was nicht?

Wenn ein Fahrradkeller ausdrücklich im Rahmen der Benützungsvereinbarung als solcher gewidmet ist, dann dürfen sonstige Gegenstände dort nicht abgestellt werden. Dasselbe gilt für den Wäschetrockenraum. Eine Zweckentfremdung ist prinzipiell nicht zulässig.

Wie bekomme ich einen zusätzlichen Wohnungsschlüssel?

In der Annahme, dass die Schließanlage der Liegenschaft gesperrt ist, benötige ich entweder die entsprechende Sicherungskarte oder die Bestätigung der Hausverwaltung bzw. bei Vermietung die des Wohnungseigentümers (Legitimationsnachweis ist erforderlich!). Wir als Hausverwaltung bieten den entsprechenden Bestellservice an. Sie als Eigentümer erhalten die gewünschten Schlüssel per Post.

Welche Art der Energiegewinnung für Heizung und Warmwasser ist die effektivste und günstigste?

Das lässt sich pauschal nicht sagen, weil eine Vielzahl von Parametern, eine komplizierte Berechnung für jedes Haus individuell notwendig macht. Man findet nur unter Zugrundelegung einer individuellen Vergleichsrechnung, sowie unter Berücksichtigung auch ökologischer und förderungsrelevanter Gesichtspunkte die für jedes Haus individuell „richtige“ Art der Energiegewinnung.

Ich habe ein Haus, das unmittelbar an die bestehende Gehsteig- und Verkehrsfläche der Straße grenzt. Die Stadtgemeinde räumt und streut sowohl die Gehsteigfläche wie auch die allgemeine Verkehrsfläche. Eine Frau rutscht trotzdem aus und verletzt sich. Wer trägt die Verantwortung bzw. Haftung?

Auch wenn die Gemeinde die Streu- und Räumdienste dieser Bereiche erledigt, so sind das freiwillige Leistungen der Kommune, die aber einen Haftungsanspruch gegenüber der Kommune im Schadensfall ausschließen. Hier greifen die Bestimmungen der Straßenverkehrsordnung (§ 93 der StVO), wonach jeder Haus- und Grundbesitzer für die Gehsteigfläche bis zu 3 Meter in Sachen Schneeräumung und Kiesstreuung verantwortlich ist.

Was ist der Unterschied zwischen Erhaltung, Verbesserung und nützlicher Verbesserung?

Unter Erhaltung versteht man jene Bereiche, die ausschließlich darauf ausgerichtet sind, dass die Gebäudesubstanz „funktionstüchtig“ bleibt und beinhaltet im Wesentlichen alle Reparaturen an der Gebäudesubstanz wie z.B. Sanierung des Daches, Reparaturaustausch der Fenster, Erneuerung der Heizanlage, usw. Die Unterscheidung zwischen Verbesserung und nützlicher Verbesserung ist in der Praxis sehr schwierig, weil z.B. die Erneuerung der Heizanalage bzw. Ersatz durch erneuerbare Energieträger durchaus als nützliche Verbesserung zu bewerten ist, andererseits die Installation einer Alarmanlage dort, wo noch keine vorhanden war eine absolute Verbesserung darstellt. Die Beantwortung dieser Frage lässt sich nur im Anlassfall und nicht einmal dort genau klären. Hier besteht durchaus eine Grauzone bei den Bewertungsmöglichkeiten.

Ich bin Eigentümer in einer Liegenschaft und hatte dieses Jahr vermehrte private Ausgaben. Nun hat die Eigentümergemeinschaft eine Sanierung beschlossen, zu der ich die finanziellen Mittel nicht besitze, was soll ich tun?

Grundsätzlich kann die Eigentümergemeinschaft keine Rücksicht darauf nehmen, ob sich ein Eigentümer die Erhaltung der Liegenschaft leisten kann oder nicht. Die Erhaltung der Liegenschaft stellt eine verbindliche Verpflichtung der Eigentümergemeinschaft dar. Genau genommen wäre dieser Eigentümer unter Zwang von den anteiligen Kosten zu beteiligen. Entgegengesetzt gefragt, es kann der Gemeinschaft nicht zugemutet werden, auf eine Erhaltung des Wertes zu verzichten, nur weil ein Eigentümer sich nicht dazu in der Lage sieht, einen Beitrag durch seine anteiligen Kosten zu leisten.

Ich bin mit meiner Hausverwaltung absolut nicht zufrieden, wie kann eine Verwaltung wechseln?

Die Bestellung der Hausverwaltung ist eine sog. Maßnahme der ordentlichen Verwaltung, wenn nichts anderes mit der bestehenden Verwaltung vereinbart ist, kann die Verwaltung jährlich unter Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist zum Jahreswechsel gekündigt werden. Dazu bedarf es eines Beschlusses durch mind. 51% der Miteigentümer nach Anteilen gerechnet, wobei ausnahmslos allen Miteigentümern die Möglichkeit geboten werden muss, über die Verwaltung zu disponieren.

Ich habe vor Kurzem eine Reparatur in Auftrag gegeben und es ist immer noch nichts passiert. Was kann ich tun?

In den meisten Fällen haben wir den Auftrag an eine Reparaturfirma schon gegeben, diese hat ihn aber noch nicht ausgeführt. Hier reicht ein kurzer Anruf an uns und wir kümmern uns um das Problem. Bitte beachten Sie auch, dass gerade manche Gewerke sehr rar sind und es dadurch zu Verzögerungen kommen kann. Wir geben aber unser bestes, damit die Reparatur schnellstmöglich abgewickelt wird.

Ich habe einen Notfall, wohin kann ich mich wenden?

Für dringende Angelegenheiten, wie akuter Wassereinbruch oder andere gravierende Schäden, wie Verstopfung etc. wenden Sie sich bitte an unsere Notfallhotline +43 650 763 77 04. Diese Nummer ist außerhalb der Bürozeiten nur für Notfälle gedacht. Bitte halten Sie sich daran! Und, weil es uns schon einmal passiert ist: Wenn es brennt, bitte rufen Sie zuerst die Feuerwehr an. Selbes gilt bei großen Überschwemmungen.

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