Die Sonderregelungen gelten nur für
Die gesetzlichen Beschränkungen der Rechtsfolgen für Mietzinsrückstände sind auf alle Wohnungsmieten anzuwenden, unabhängig davon, ob sie in den Voll-, Teil- oder Vollausnahmebereich fallen, nicht jedoch für Geschäftsraummieten oder Pacht.
- deren Mieten im Zeitraum von 1.4.2020 bis zum 30.6.2020 fällig sind bzw. werden
Die gesetzlichen Beschränkungen der Rechtsfolgen gelten einerseits nur für Mietzinsrückstände, die innerhalb des 2. Quartals (April bis Juni 2020) anfallen. Zahlungsrückstände, die vor aber auch nach diesem Zeitraum anfallen, sind (derzeit) nicht davon umfasst. Das Recht des Vermieters, den Mietvertrag aus anderen Gründen (z.B. wegen nachteiligen Gebrauch) zu kündigen, bleibt von dieser Bestimmung unberührt. Andere Kündigungsgründe sowie die Kündigung oder Aufhebung aufgrund von Rückständen außerhalb des Zeitraums von April bis Juni 2020 sind (derzeit) vom genannten Gesetz nicht betroffen und gelten daher nach wie vor. Und
- denen eine Bezahlung in Folge der COVID-19-Pandemie nicht (vollständig) möglich ist, da ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist.
Hintergrund der Regelung und Probleme der Beweislast:
Die Gesetzesregelungen knüpfen an die COVID-19-Pandemie sowie an deren Folgewirkungen an, aufgrund derer der jeweilige Schuldner in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt wurde. Solche Beeinträchtigungen sind in verschiedensten Konstellationen vorstellbar. Das könnten z.B. wirtschaftliche Einbußen durch gesetzlich verfügte COVID-19-Maßnahmen, Arbeitslosigkeit oder auch gesundheitliche Beeinträchtigungen sein. Wer aber weder gesundheitlich beeinträchtigt noch eine erhebliche Einkommensminderung erleide, soll diese Sonderregelung nicht für sich in Anspruch nehmen können.
Grundsätzlich ist dies eine temporäre Ausnahmebestimmung zu den ansonsten geltenden Grundsätzen. „Sie ist daher jedenfalls insofern einschränkend auszulegen, als die Beschränkung der Rechtsfolgen jedenfalls nur eintritt, wenn die Einkommensverluste aufgrund der COVID-19-Pandemie dazu führen, dass der Mieter seiner Pflicht zur Mietzinszahlung nicht vollständig oder überhaupt nicht nachkommen kann.“ Hier zeigt sich, dass die Maßnahmen keinen Freibrief für Mieter bedeuten, die Miete nicht zu bezahlen sondern zum Schutz jener gedacht sind, die erheblich in ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit getroffen wurden, wenn es auch in der Praxis zu Abgrenzungsschwierigkeiten kommen wird, ab wann die Erheblichkeitsschwelle der Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit überschritten wird. Die Beweislast dafür trägt nach allgemeinen zivilrechtlichen Bestimmungen jedoch der Mieter.
Demonstrativ führt der Gesetzgeber nachfolgende Beispiele für die Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit an:
- Ein Kellner oder ein Reiseleiter, dessen Arbeitsverhältnis wegen der Schließung des Restaurant- oder Touristikbetriebs gekündigt wird.
- Ein selbständiger Friseur, der seinen Betrieb schließen muss.
- Eine selbständige Physiotherapeutin, deren Patient/innen nunmehr ausbleiben.
- Ein Selbständiger, der seiner Berufstätigkeit nicht mehr nachgehen kann, weil er an COVID-19 erkrankt ist und sich deshalb wochenlang in Spitalsbehandlung oder in berufsverhindernder Quarantäne befindet.
Die nach dem MRG bestehende Möglichkeit des Mieters, eine Kündigung durch Nachzahlung des ausständigen Mietzinses bis vor der Entscheidung des Gerichtes erster Instanz abwenden zu können, besteht weiter. Dies setzt voraus, dass den Mieter kein grobes Verschulden am Zahlungsrückstand trifft.